Türkiye’de konut, dükkân ve ofis piyasasında son 10 yılda yaşanan sert fiyat yükselişi, yatırım alışkanlıklarını kökten değiştirdi. Uzun süre gayrimenkulde doğal merkez kabul edilen İstanbul, Ankara ve İzmir bu kez zirvede yer alamadı. Onların yerine, coğrafi konumunu, ticaret potansiyelini ve üretim gücünü doğru kullanan şehirler öne çıktı. Ortaya çıkan tablo, yatırımcının artık yalnızca büyükşehirlere değil, fırsat üreten Anadolu illerine de yöneldiğini gösteriyor.
Gayrimenkul, geleneksel yatırım araçlarını geride bıraktı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın 2015-2025 dönemini kapsayan verilerine göre gayrimenkul piyasasında çarpıcı bir değer artışı yaşandı. Bu süreçte konut fiyatları ortalama 18,98 kat, dükkân fiyatları 18,28 kat, ofis fiyatları ise 19,24 kat yükseldi. Covid-19 döneminin ekonomik etkilerine rağmen gayrimenkul, yatırımcı için güvenli liman olmayı sürdürdü. Özellikle ofis tarafındaki sınırlı ama dikkat çekici üstünlük, üretim ve ticaret odaklı şehirlerde yeni fırsatların doğduğunu ortaya koydu.
Konutta yıldız şehirler Trakya ve Ege’den çıktı
Konut fiyat artışında listenin zirvesinde büyükşehirler değil, gelişim ivmesi yüksek şehirler yer aldı. Edirne 33,06 kat ile ilk sıraya yerleşirken, Aydın 31,43 kat, Muğla 29,6 kat, Balıkesir 29,19 kat ve Tekirdağ 27,80 kat ile dikkat çekti. Buna karşılık İstanbul 15,84 kat, Ankara 22,29 kat ve İzmir 22,95 kat artış gösterdi.
Bu tablo, yatırımcının yalnızca nüfus yoğunluğuna değil; ulaşım, turizm, sınır ticareti ve yaşam kalitesi gibi unsurlara da ağırlık verdiğini ortaya koyuyor.
Dükkânda da tablo değişmedi
Ticari gayrimenkulde de benzer bir sıralama görüldü. Dükkân fiyat artışında Edirne 26,71 kat ile yine ilk sırayı aldı. Onu Balıkesir 25,79 kat, Aydın 24,62 kat, Zonguldak 23,62 kat ve Muğla 22,70 kat izledi. Üç büyük şehir ise bu alanda da geride kaldı. İstanbul 16,09 kat, Ankara 21,74 kat ve İzmir 20,00 kat artış kaydetti.
Ofiste sürpriz lider: Manisa
Ofis yatırımlarında ise asıl dikkat çeken şehir Manisa oldu. Şehirde ofis fiyatları 39,58 kat artarak açık ara zirveye çıktı. Edirne 30,55 kat, Muğla 30,40 kat, Aydın 29,82 kat ve Antalya 29,24 kat ile Manisa’yı takip etti. Büyükşehirlerde ise artış oranları daha sınırlı kaldı: İstanbul 15,44 kat, Ankara 24,75 kat, İzmir 26,86 kat.
Büyükşehirler neden geride kaldı?
İstanbul, Ankara ve İzmir satış hacminde hâlâ Türkiye’nin lokomotifi olsa da fiyat artış performansında ilk 5’e giremedi. Özellikle İstanbul’un üç kategoride de en düşük artış oranlarına sahip olması dikkat çekti. Bunun en önemli nedenleri arasında yüksek baz etkisi, doygun piyasa yapısı ve yatırımcının daha yüksek prim potansiyeli sunan alternatif bölgelere yönelmesi bulunuyor.
Yatırımın yeni rotası değişiyor
Son yıllarda öne çıkan yatırım bölgeleri arasında özellikle Trakya ile Batı ve Güneybatı Anadolu kıyıları bulunuyor. Edirne’nin Avrupa’ya açılan kapı olması ve sınır ticaretindeki canlılık şehri cazip hale getirirken, Manisa’nın sanayi, üretim ve lojistikte güç kazanması ofis piyasasında ciddi bir sıçrama yarattı. Türkiye’de serbest piyasa dinamiklerinin etkisiyle yatırımcı artık daha seçici hareket ediyor; potansiyeli yüksek şehirler, geleneksel merkezlerin önüne geçiyor.
