Türkiye’de alışveriş merkezleri, sadece mağazaların sıralandığı yapılar olmaktan çoktan çıktı. Gazete Oksijen’in Malumat köşesindeki analize göre AVM’ler, milyarlarca dolarlık cironun döndüğü dev bir perakende sahasına dönüşmüş durumda.
2025 sonu itibarıyla Türkiye’de AVM sayısı 445’e ulaşırken, toplam kiralanabilir alan 14 milyon metrekareye çıktı. Sektörün yıllık toplam cirosu ise 59 milyar dolar seviyesine ulaştı.
Cironun Zirvesinde Inditex Var
AVM koridorlarında en büyük ekonomik gücü hangi markaların oluşturduğu da verilerle netleşti. Rönesans GYO ve Torunlar GYO portföylerinde zirvede değişmeyen isim Inditex Grubu oldu.
Zara, Massimo Dutti ve Bershka gibi markaları bünyesinde bulunduran grup, AVM’lerin en güçlü ciro üreticisi olarak öne çıkıyor. Rönesans AVM’lerindeki toplam kira ödemelerinin yüzde 5,3’ünü tek başına karşılayan Inditex’i LC Waikiki, MediaMarkt ve TAB Gıda takip ediyor.
Her 1000 Liranın 125 Lirası Kiraya Gidiyor
AVM sisteminin en dikkat çekici tarafı gelir modeli. Markalar, yaptıkları satışın belirli bir bölümünü kira olarak AVM işletmecisine ödüyor. Bu oran sektörde “Doluluk Maliyet Oranı” yani OCR olarak biliniyor.
Analizde yer alan ifadeye göre, Türkiye’de tüketicinin AVM’de harcadığı her 1000 liranın yaklaşık 125 lirası AVM sahibinin kasasına giriyor. “Sektörde ortalama OCR tarihsel olarak yüzde 12-13’lerde seyrediyor, yani markalar yaptıkları cironun kabaca sekizde birini kira olarak ödüyor” değerlendirmesi, sistemin kârlı yapısını açıkça gösteriyor.
İstanbul Yine Açık Ara Önde
AVM ekonomisinde İstanbul’un ağırlığı dikkat çekiyor. Türkiye’deki toplam kiralanabilir alanın üçte biri İstanbul’da bulunuyor. Ancak fark sadece metrekareyle sınırlı değil.
İstanbul’daki AVM mağazaları, Anadolu’daki benzer mağazalara göre yaklaşık yüzde 30 daha fazla ciro yapıyor. 2026 yılı başında İstanbul’da metrekare başına ortalama ciro 17 bin TL’yi aşarken, Anadolu’da bu rakam 13 bin TL civarında kalıyor.
Bu tablo, yüksek kiralara rağmen markaların İstanbul’un popüler AVM’lerinde yer almak için neden yoğun rekabet verdiğini ortaya koyuyor.
Lüks Markalar Küçük Alanda Büyük Satış Yapıyor
Beymen ve Vakko gibi lüks markalar da AVM ekonomisinin dikkat çeken oyuncuları arasında. Bu markalar, LC Waikiki ya da Migros gibi geniş mağaza alanlarına sahip olmasa da metrekare başına çok yüksek satış performansı yakalıyor.
Torunlar GYO verilerinde Beymen’in yaklaşık 3 bin 700 metrekarelik alanla kira gelirleri listesinde 5. sırada yer alması, lüks tüketimin AVM’lerdeki stratejik önemini gösteriyor.
Mall of İstanbul Tek Başına Dev Ekonomi
AVM bazındaki rakamlar da oldukça çarpıcı. Mall of İstanbul, 2025 yılında mağazaları üzerinden 27,3 milyar TL satışa ulaştı. Bursa Korupark ise 14,9 milyar TL ciroyla öne çıktı.
2026’da toplam AVM cirosunun 65 milyar dolara çıkması bekleniyor. Bu tablo, AVM’lerin Türkiye perakendesindeki belirleyici rolünü koruyacağını gösteriyor.
