Miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışında yaşanan mağduriyetlerin ve fırsatçılıkların önüne geçilmesini amaçlayan yeni yasal düzenleme yürürlüğe girdi.
KRT TV’de değerlendirmelerde bulunan Avukat Batuhan Bulut, İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan değişiklikle miras davalarındaki açık artırma uygulamasının önemli ölçüde değiştiğini belirtti. Bulut, belirli şartların sağlanması halinde ilk ihaleye mirasçı olmayan kişilerin katılamayacağını ve süreci kötüye kullanan mirasçılara yeni yaptırımlar getirildiğini aktardı.
İcra ve İflas Kanunu’nda 7589 sayılı kanunla yapılan ve 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe giren değişiklikle, miras kalan gayrimenkullerin ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası kapsamında satışında yeni bir uygulama başladı.
"Ata toprağı" olarak nitelendirilen taşınmazların üçüncü kişilere geçmesini zorlaştırmayı ve kötü niyetli hissedarların satış sürecini sekteye uğratmasını önlemeyi amaçlayan düzenlemenin öne çıkan ayrıntıları şöyle:
İLK İHALEDE DIŞARIDAN KİMSE YER ALAMAYACAK
Önceki uygulamada, mirasçılardan birinin payını nakde çevirmek amacıyla açılan ortaklığın giderilmesi davasının ardından düzenlenen açık artırmaya dışarıdan herkes katılabiliyordu.
Yeni düzenlemeyle taşınmazın ilk açık artırması yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Mirasçı olmayan üçüncü kişiler ilk ihaleye katılamayacak ve taşınmaz için teklif veremeyecek.
Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için önemli bir koşul bulunuyor. Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin hissedar olmaması gerekiyor. Daha önce dışarıdan bir kişiye hisse devredilmişse özel düzenleme uygulanmayacak ve ihale herkesin katılımına açık şekilde gerçekleştirilecek.
TAŞINMAZ İLK İHALEDE GERÇEK DEĞERİNDEN SATIŞA ÇIKACAK
Eski sistemde miras kalan taşınmazlar, belirlenen muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden açık artırmaya çıkarılabiliyordu. Bu durum, bazı taşınmazların gerçek değerinin oldukça altında satılabilmesi riskini beraberinde getiriyordu.
Yeni uygulamayla yalnızca mirasçıların katılabildiği ilk açık artırmada taşınmazın yüzde 100 gerçek değeri üzerinden satışa çıkarılması öngörülüyor.
Örneğin, değeri 10 milyon lira olarak belirlenen bir taşınmaz eski uygulamadaki gibi 5 milyon liradan değil, 10 milyon liralık bedel üzerinden açık artırmaya sunulacak. Evi veya araziyi satın almak isteyen mirasçının bu bedeli karşılaması gerekecek.
KÖTÜ NİYETLİ MİRASÇILARA YENİ YAPTIRIM
Yeni düzenlemeyle satış sürecini kasıtlı olarak zorlaştıran mirasçıların da önüne geçilmesi hedefleniyor.
Uygulamada bazı hissedarların taşınmazdan bedelsiz şekilde yararlanmaya devam etmek amacıyla ihaleye girerek fiyatı gerçek değerinin üzerine çıkardığı, ardından da ihaleyi kazanmasına rağmen ödeme yapmayarak sürecin yeniden başlamasına neden olduğu belirtiliyordu.
Yeni sistemde bu tür durumların önüne geçmek amacıyla teminat şartı da değiştirildi. Eski uygulamada hisse oranı yüksek olan bazı mirasçılardan teminat alınmazken, yeni sistemde her mirasçının taşınmazın değerinin en az yüzde 10’u oranında teminat yatırması gerekecek.
İHALEDEN CAYAN MİRASÇIYA AĞIR CEZA
Teminat yatırarak ihaleye katılan, teklif vererek fiyatı yükselten ancak daha sonra taşınmazı satın almaktan vazgeçen mirasçıları yeni yaptırımlar bekliyor.
Yeni düzenlemeye göre ihaleden çekilen kişinin yatırdığı teminatın yanı sıra taşınmazın toplam değerinin yüzde 5’i oranında para cezasıyla karşılaşması söz konusu olacak.
Örneğin, 20 milyon lira değerindeki bir taşınmazın ihalesini bozmak amacıyla teklif veren ve ardından yükümlülüğünü yerine getirmeyen bir mirasçı, 1 milyon liraya kadar para cezasıyla karşı karşıya kalabilecek.
"ATA TOPRAKLARI İÇİN BEKLENEN DÜZENLEME"
Avukat Batuhan Bulut, yeni düzenlemenin özellikle Anadolu’da bulunan ata topraklarının üçüncü kişilere geçmesini istemeyen ancak tüm mirasçıların onayını alamadığı için satış sürecinde sorun yaşayan vatandaşların uzun süredir beklediği bir değişiklik olduğunu vurguladı.
Düzenlemeyle miras kalan taşınmazların ilk satış aşamasında mirasçıların öncelikli konuma getirilmesi ve ihale sürecinin kötüye kullanılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
