Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanımına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, özellikle tek tapu altında kayıtlı ve birden fazla hissedara ait taşınmazlarda fiili kullanım durumunun belirleyici olacağı vurgulandı. Karara göre, taşınmaz fiilen bölünmüşse ve satış sırasında itiraz edilmemişse, sonradan ön alım talebinde bulunulamayacak.
Ön alım hakkının kapsamı netleşti
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu kapsamında ön alım hakkını dava yoluyla kullanabiliyor. Bu hak, paydaşlar arasında mülkiyet dengesini korumayı amaçlıyor.
Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin kararı, ön alım hakkının her durumda ileri sürülemeyeceğini ortaya koydu. Daire, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünmüş olması ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması halinde, satış anında bu duruma itiraz etmeyen paydaşın daha sonra ön alım talebinde bulunmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını belirtti.
Bilirkişi raporu süreci değiştirdi
Karara konu olan dosyada, ortak tapulu bir tarlada yapılan satışın ardından ön alım davası açıldı. Satışı gerçekleştiren paydaş, taşınmazın kendi aralarında fiilen taksim edildiğini ve yalnızca kullandığı bölümü devrettiğini savundu. Yerel mahkeme, bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti.
Dosyada yer alan bilirkişi raporunda ise taşınmazın boş olduğu ve sınırları belirleyen herhangi bir ayırıcı işaret ya da çizginin bulunmadığı tespit edildi. Bunun üzerine dosya, kanun yararına temyiz başvurusu kapsamında yeniden incelendi.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin fiili taksim olup olmadığına ilişkin değerlendirmesini yeterli bulmadı ve kararı bozdu. Mahkeme, taşınmazda fiili bir paylaşımın bulunup bulunmadığını ayrıntılı şekilde araştırarak yeniden hüküm kuracak.
Kararın uygulamaya etkisi
Yargıtay kararı, miras ya da satın alma yoluyla edinilmiş ve tek tapuda kayıtlı taşınmazlarda yaşanan ön alım uyuşmazlıkları açısından emsal nitelik taşıyor. Özellikle ortak tapulu tarlalarda fiili kullanımın varlığı ya da yokluğu, açılacak davalarda belirleyici olacak.
Kararda ortaya konulan temel çerçeve şu şekilde özetleniyor:
Taşınmaz fiilen bölünmüş ve paydaşlar belirli kısımları kullanıyorsa, satış anında itiraz etmeyen paydaş sonradan ön alım hakkını ileri süremeyecek.
Fiili taksim bulunmuyorsa, mahkemeler bu durumu ayrıntılı biçimde incelemek zorunda olacak.
Bilirkişi raporları ve somut saha tespitleri, yargılamada önemli rol oynayacak.
Bu karar, paylı mülkiyete konu taşınmazların satışında hem tarafların tutumunun hem de fiili kullanım durumunun dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
